2010.4.15，在沪举行的一场名为“物业服务是一种消费”的专题研讨会上，与会的上海主要物业管理企业表示，最低工资标准的调整势必增加小区物业管理的人力成本。本市物业服务收费标准5年未动，极大地制约、束缚了物业管理企业的手脚。目前，本市已有部分民营物业管理企业迫于运营压力而选择“抛盘”、退场，一些国有物业管理企业纷纷转型，缩减住宅物业管理的份额。

　　物业费未调致民营物业退出

　　与会的一些物业管理企业指出，本市普通商品房小区目前执行的物业费分类等级标准是在2003年调研的基础上，2005年颁布实施的。在过去的5年当中，本市的最低工资标准一直在不断上调，房地产市场的价格、CPI指数均呈现不同程度上扬，这期间惟有物业费“按兵不动”，且收取标准实在太低。

　　从横向比较来看，上海现行的物业服务收费分类等级标准与房地产业、物业管理市场的发展严重不符。相比之下，北京、深圳等地已经就物业管理、服务的收费标准已经形成一套比较好的浮动调整机制，前两者动辄5、6元/平方米?天的标准，远高于本市1―2元/平方米?天的标准(以普通商品房为例)。

　　从今日起实施的新的最低工资标准，将使得物业管理企业的人力支出每年再度上涨了数十万到上百万，一些民营的中小型物业管理企业因承担不起新的运营成本的增加，不得不“抛盘”、退出住宅物业管理的市场领域。

　　由于早先制定的物业费分类等级标准迟迟得不到调整，长期以来上海物业管理企业的一线人员收入偏低，安保、保洁人员的薪资水平普遍与市里面最低工资标准相挂钩，资历稍好一些的物业管理从业人员流动性较大，整个行业难以形成有效的人才激励机制，致使行业内经常出现“人才荒”。

　　建议按工种形成行业基准价

　　会上，上海市物业管理行业协会副秘书长、原上海市房科院常务副院长王青兰指出，对于正在积极转变经济发展方式中的上海而言，应当尽快建立“质价相符”的浮动物业服务收费标准，以扭转上海市绝大多数物业管理企业人均工资水平长期低于全市标准的现状。

　　王院长还指出，、调整存在“死角”。物业服务费不同于公用事业费，后者如考虑调整则需要全社会听证，前者调整多依赖于市房管、物价等相关部门的行政性指令下达。尽管物业管理行业早已被推向市场，但收费标准又无法做到完全市场化，因而长期得不到调整。

　　与会专家建议如下：1、应对从事物业管理服务的不同工种进行细分，形成各工种的行业基准价，从而在物业管理企业的招投标中可以有参考标准，而不是笼统地规定怎样的物业小区每个平方收多少钱的物业费；2、尽快调整多年未动过的物业费分类等级标准；3、市相关部门应派遣人力，对业主物业费的支付在其总开销中的占比变化进行更为详尽的调研，从而为出台新的住宅物业管理条例、办法提供可靠依据；4、完善物业管理企业的招投标管理办法。
 

编辑：沈天风