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不交物业费的理由
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2011-3-25 10:28:44作者:陈玲 摘自:本站 编辑:mk
不交物业费的理由
 
自从有商品房那一天起,业主和物业服务公司之间的纠纷便从未间断过,而很大一部分的纠纷都集中在物业费方面。一项调查显示,96%的业主从未看到过物业服务公司收支情况公示,80%的业主认为物业费交得不值,60%的人曾经拒交物业费。去年,北京市宣武区朱雀门家苑的业主,央视主持人赵普拒交物业费引发了两场诉讼,多家媒体对此事进行了报道。
作为央视主持人的赵普,为何不交纳物业费呢?根据赵普的博客,因为该物业服务公司将擅自经营的小区广告的收益悄无声息地装进了自己的腰包。赵普请律师以口头和书面(律师函)的方式向物业服务公司提出:小区公共空间经营广告的收益应由全体业主分享,因为小区公共空间属于全体业主。物业服务公司以业主委员会尚未成立为由,称现阶段物业服务公司有权支配广告收益。赵普进一步提出,即使业主委员会未成立,物业服务公司也应将广告经营的收益和使用情况告之全体业主,待业主委员会成立后再行计较,但物业服务公司拒绝了赵普的要求,因此赵普暂时停缴物业费以期协商,协商未果物业服务公司便对赵普提起了诉讼。
现实中拒交物业费的理由很多,大概能进行如下分类:
1、开发商遗留问题
现实中,很多开发商在开发物业后与自己成立的物业服务公司签订前期物业合同,将自己开发的小区交给其子公司来进行第二次经营。即使不是自己的子公司,物业服务公司为了拓展业务,也显然有求于开发商,致使物业服务公司在与开发商进行物业交接时对开发商在规划设计、施工过程中等遗留下来的问题(如房屋质量不合格、没有按规划建设配套公建等)保持沉默。另外,开发商对业主的某些承诺,终究不予兑现或根本就无法兑现。如有的开发商为了提高房屋销售量,向购买者许诺一定时期的物业费减免期,但是业主入住之后物业公司却并不认可开发商所作出的这些承诺。对于开发商遗留下来的问题,由于业主与开发商的力量悬殊过大,加之难以接触到开发商,再者受认识上开发商和物业一家的观念影响,业主往往容易把对开发商的不满算在物业服务公司头上,要求物业服务公司来解决这些原本应该由开发商负责的问题。物业服务公司显然无法彻底解决开发商遗留下来的问题,业主对不能解决问题的物业服务公司更加不满,于是拒交物业费。
然而,开发商遗留的问题并不应该由物业服务公司来承担后果,因此,业主对开发商的不满并不能构成拒交物业费的合法理由。
2、物业服务合同效力问题
有的业主认为,自己与物业服务公司之间根本就没有有效的物业服务合同,因此自己没有义务交纳物业费。
1)自己没有在前期物业服务合同上签名
前期物业服务合同由开发商和物业服务公司签订,由于业主尚未入住,更没有成立业主委员会,故前期物业服务合同的内容起草和签订过程都没有业主或业主委员会的参与。由此,有的业主认为自己不是前期物业服务合同的主体,不需要承担合同义务,因此无需交纳物业费。
但是前期物业服务合同是一种特殊合同,它突破了“合同相对性”原则。业主与开发商签订的买卖合同便包含了前期物业服务合同的内容,因此业主买下房屋,便需概括承受开发商所签订的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力,业主以其非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”
2)开发商没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业,因此物业服务合同无效
根据《物业管理条例》第24条,“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但是“提倡”并不是“必须”,这一条只是倡导性条款,不具有强制性。违反了法律、行政法规的强制性规定的合同,才是无效合同。因而开发商没有通过招投标方式选聘前期物业服务公司并不能直接导致前期物业服务合同无效。
3)业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效
一方面,由于有些小区业主人数太多、入住率较低、业主不配合业委会工作等原因,导致召开业主大会的工作量和难度都很大;另一方面,业主委员会的法律意识还不够,或者对小区工作的热情不高。实践中便经常出现业主委员会在没有召开业主大会获得授权并通过物业服务合同的情况下,直接与物业服务公司签订物业服务合同。业主对业委会的越权行为持有异议,因为业委会没有获得授权因此业主不承认业主委员会签订的物业服务合同的效力。
值得说明的是,即使业主委员会没有获得业主大会授权,但其与物业服务公司签订物业服务合同的行为构成“表见代理”,产生有权代理的法律后果,即物业服务合同是有效的。
3、物业服务公司服务水平低、质量差,侵犯业主权益
1)乱收费,高收费,不公示物业账目
由于历史的原因和不断变化的情况,造成了有些小区物业费收费混乱。有的小区同时存在好几种物业费收费标准,甚至每栋楼的物业费标准都不同。除了物业费之外,有些物业服务公司还巧立名目重复收费、乱收费,如维修上门费、垃圾清理费、门禁卡押金、存车管理费、保安费等。对于物业服务公司乱收费,业主有权拒交违规收取的费用,并可以向市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门投诉,要求对物业服务公司的违法行为进行处理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,法院应予支持。
有些物业服务公司并没有提供特别优质的物业服务,但依然收着居高不下的物业费,引起业主不满。但是就算业主觉得物业费收费过高,仍然应当交纳物业费。然后,可以通过提议召开业主大会,由业主委员会与物业服务公司协商,重新确定物业服务收费标准。如果原物业服务公司与业主委员会无法就物业费标准达成一致意见,业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务公司,与新聘请的物业服务公司协商确定物业费标准。业主也可以自行向法院提起诉讼,要求物业服务公司降低物业费。
物业服务公司很少主动公示物业账目,业主交完物业费也不知道自己为什么要交这么多物业费而这些钱又用到哪里去了,有的物业服务公司经业主委员会或业主要求后仍然拒绝公示物业账目,于是业主便拒交物业费。但是物业服务公司不公示物业账目,业主依然要交纳物业费。然后,可以通过业委会要求物业服务公司进行公示,也可向法院起诉要求公示。
2)小区脏、乱、吵
有些小区垃圾随处可见,园林无人修剪,杂物随处堆放,外来人员很多,家中财物被盗,业主被物业服务公司的保安殴打、被工作人员辱骂等等,使业主感觉物业服务相当差劲,不应当向其支付物业费。但是,对物业服务公司的物业服务水平和质量不满,业主并不应当以拒交物业费的方式来处理。
3)侵吞小区广告收益、地下室出租、车库收益等公共收益
小区公共收益为业主共有,但很多小区没有成立业委会,或业委会没能实际占有这些收益,有些物业服务公司便侵占这些公共收益,并不向业主公布该项收入。有些业主,如本文开头提到的央视主持人赵普等,因此拒交物业费。小区公共收益和物业费,属于两个不同的法律关系,业主应当分别处理,因此,业主不能以物业服务公司侵占小区公共收益为由拒交物业费。
4、邻里关系问题
如小区内的违章搭建问题,在物业公共部位堆放杂物,以及供水、排水、通风、采光、通行、噪音等方面造成的邻里关系问题等。利益受到侵害的业主往往会要求物业公司维护公共秩序,对侵权行为进行处理,而当物业服务公司不做处理或处理结果不能让业主满意,便可能导致业主拒交物业费。虽然物业公司有义务维护公共秩序,但如果侵权业主不配合物业公司的处理,物业服务公司不具有强制执行力,因此只要物业服务公司采取了制止行动和向行政主管部门报告,即使并没有有效停止侵权行为,业主也应当交纳物业费。
5、业主自身方面的问题
有的业主因为不在小区居住,房屋长期空置而拒交物业费。由于物业服务的公共性,每个业主都按比例承担相应的交纳物业费的义务,即使房屋空置也不能免除其作为房屋所有人为占有、维护该房屋保值所应支出的成本即物业费的义务。
有的业主因为将房屋出租,便以应当由承租人交纳物业费为由,拒交物业费。根据《物业管理条例》的规定,如果业主和承租人约定由承租人交纳物业费,则物业费应由承租人承担,业主负连带责任。如果业主和承租人之间没有约定,则物业费应由业主承担。
个别业主因为资金问题而拖欠物业费,少数业主抱着“搭便车”的心理恶意拒交物业费。因为物业服务对象是小区全体业主,故即使部分业主不交费,物业服务公司仍然需要为小区提供物业服务,否则便构成对已交费业主的违约。于是部分业主便抱着“搭便车”的心理,恶意拖欠物业费。
 
从以上这些拒交物业费的理由来看,构成业主拒交物业费法定抗辩事由的并不多。因为在物业服务这种特殊的法律关系中,法律注重维护社区的稳定和集体的利益,如果要求物业服务公司对每个业主在任何时刻在每一项物业服务上都能完全履行物业服务义务,否则业主便可拒交物业费,结果将导致物业费收费率更低,乃至于难以维持物业服务公司的正常运转,甚至退出小区导致小区彻底失去物业服务。物业服务的社会性和群体性,导致了法律调整的公共利益倾向性。如果法律支持业主一旦物业服务有瑕疵便拒交物业费,极有可能牵一发而动全身,带动整个小区大多数业主都不交物业费。因此,从公共政策的角度,法律并不支持业主以拒交物业费的方式来解决小区物业服务中存在的各种问题,而应该采取业主委员会协调和监督、召开业主大会重新选聘物业服务公司、提起诉讼等其他手段。
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