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业主委员会和物业公司,谁才是合格的燃气报装主体?
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2011-3-25 10:29:54作者:陈玲 摘自:本站 编辑:mk
业主委员会和物业公司,谁才是合格的燃气报装主体?
——记北京市通州区群芳三园业主委员会诉北京市燃气集团有限责任公司供用气合同纠纷一案
【背景介绍】
北京市通州区群芳三园小区共有11栋楼共计964户,建筑面积82771平方米,大部分为小产权房,只有3栋楼的业主拥有国家有关部门颁发的房屋所有权证书。小区物业公司为北京群鑫三园物业管理有限公司(以下简称旧物业公司),系前期物业,业主对物业服务普遍不满意,物业服务费缴费率不到30%,小区大量公共部位出租以及广告收入等公共收益全部被物业公司侵占。2006113,小区业主委员会正式成立,20094月小区第四次业主大会做出决议,解聘旧物业公司,选聘通过招投标中标的北京华鹏光大物业管理有限公司(以下简称新物业公司)为小区提供物业服务。但旧物业公司拒绝撤出,新物业公司无法进驻,小区仍由旧物业公司实际管理。
【案情简介】
2008125北京市燃气集团有限责任公司(以下简称燃气公司)客户服务中心与北京市通州区群芳三园业主委员会(以下简称业委会)签订了工程编号为08-1149-L、协议编号为2-08-0178的《个性化服务协议》。
20081215,燃气公司另行与旧物业公司签订了工程编号为08-1179-L的《个性化服务协议》。
2009617,新物业公司重新向燃气公司提出用气申请,因为小区已有两个工程编号而被燃气公司拒绝。
201097,业委会向北京市西城区人民法院提起民事诉讼,要求燃气公司限期履行工程编号为08-1149-L、协议编号为2-08-0178的《个性化服务协议》,西城区人民法院于114开庭审理了此案,并于1216作出了(2010)西民初字第13861号民事判决书,驳回了原告的诉讼请求。
【法院判决】
法院认为,被告作为燃气供应者应为小区居民提供燃气的安装、验收、通气等服务。现因通州区群芳三园小区业委会与物业公司之间存在物业合同纠纷,导致该小区出现多个燃气报装主体,造成燃气报装的混乱,其责任不在被告,被告暂缓开展该小区的燃气报装工作并无不妥。在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,可以解除合同。当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2010510,原告已向被告提出《撤销申请》,要求撤销原申请工程编号为08-1149-L的《个性化服务协议》,该申请亦已于当日送达被告,据此双方所签协议实际上已经解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行。现原告要求被告继续履行该协议,于法无据,法院不予支持。原告称该撤销申请系应被告要求作出一节,未向法院提供任何证据,法院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。
【案情分析】
本案中,原告于2010510向被告提交了撤销申请是直接导致原告败诉的关键性证据。
对于该撤销申请,原告详细解释了其缘由,因被告表示业主委员会不是法人,非法人没有资格作为报装主体,因此,只能由物业公司报装,而不能由业委会报装。为了使小区顺利安装燃气,原告委托由其招投标选聘的新物业公司重新向被告申请报装。2010510,新物业公司与原告一起,再次到被告处申请报装,被告要求原告申请撤销小区原有的两个工程编号,才可再行申请。原告当场向被告同时提交了两份申请:1、申请撤销原告及旧物业公司业分别与被告协议的08-1149-L08-1179-L两个工程编号;2、业委会盖章,新物业公司再次申请安装燃气。原告的真实意思表示不是解除与被告之间的合同,而是变更报装主体为新物业公司,不再因为原告的报装主体资格问题而耽误小区业主安装燃气。
原告在庭审之前从未将撤销申请这一事实告知代理律师,庭审过程中被告向法庭提交该撤销申请,原告反驳该撤销申请不是真实的意思表示,但没有提交相应证据予以证明。至此,本案胜负已基本成型。给业委会的启示主要有两点:首先,一定要与代理律师充分沟通,尤其是对关键证据不能有任何隐瞒或遗漏,这对律师设计诉讼方案乃至判决结果都有着至关重要的作用;其次,应注重风险防控,不能随意答应他人要求提交有关申请,字不能随便签,章不能随意盖,除非有录音录像为证否则对方的口头答复是典型的口说无凭,在诉讼中不具有证明效力。
【透过本案】
从表面来看,本案是一起供用气合同纠纷,原被告之间签订了燃气报装的《个性化服务协议》,但被告拒不履行协议,原告起诉要求其履行。然而,被告为何拒不履行协议,才是本案最值得思考的问题。所谓的合同已解除,只是形式上的借口,实质原因通俗的说来非常可笑——因为物业公司不同意,所以不能给小区业主安装燃气,燃气报装主体必须是物业公司。作为房屋的所有权人,也是燃气的直接使用人和付费人,全体业主(业主大会授权业委会执行)竟然不能报装燃气,反而应当由“管家”或“保姆”角色的物业公司才能顺利报装。其荒唐的感觉,像是国家主席令不能由主席亲自签发,而应该由主席的秘书签发一样;不同的是,主席的秘书换起来还比较容易,小区的物业公司可不是业主想换就能换的。
业委会报装燃气,物业公司紧接着也报装燃气,且不论先后顺序、不计较燃气公司“一气二装”的诚信问题,若业委会和物业公司同时申请,燃气公司该认定谁是合格的燃气报装主体?
一、首先,我们来分析物业公司是否为适格的燃气报装主体。
物业公司是一个以营利为目的的服务型企业,针对小区公共部位和共用设施设备,为全体业主提供房屋管理、共用设施设备运行养护维修、电梯服务、消防服务、二次供水、协助维护秩序、清洁服务、绿化养护等物业服务,并依据服务向全体业主收取物业服务费用。
除了市政道路、人防工程等特殊部位外,小区有两种权益归属不同的部位,一种是业主(开发商也可能是业主)个人所有,一种为业主共有或共用。而燃气的安装也分为两个部分,一部分为小区主管道,安装在公共部位,一部分为分户管道,安装在各个业主户内。
物业公司的职能是提供物业服务,在没有特别约定的情况下,服务范围仅限于共有共用的部位和设施设备,至于业主家请不请保姆、装不装燃气,不在共有共用范围之内,不是物业公司可以决定的事项。而针对公共部位,通常来说,物业公司在小区没有任何房产,也没有基于建筑物区分所有权而享有的公共事项表决权,之所以能够对共有共用部位进行管理是基于物业服务合同的授权,而燃气报装不属于常规的物业服务范围,在物业服务合同没有特别约定的情况下,物业公司无权擅自决定公共部位是否安装燃气管道,应当由有关业主共同决定。
值得补充的是,如果物业服务合同有约定,或业主大会决议(业主共同决定)授权物业公司为小区报装燃气,物业公司根据合同约定或接受业主大会(业主共同决定)的委托,是可以为小区业主报装燃气的。在没有获得授权的情况下,无论物业公司怎样强势,也不能越俎代庖。
二、然后,再看业主委员会是否为适格的燃气报装主体。
根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,物业管理区域内的全体业主可以成立业主大会,选举业主委员会作为业主大会的执行机构,代表和维护全体业主利益。业主委员会不具有法人资格,在目前的司法实践中,不具有完全的诉讼主体资格,作为其他组织有限参与民事诉讼。在民事活动中,业主委员会实际已经作为主体进行一些民事法律行为,并且有些已经获得了法律法规的明确认可,比如签订物业服务合同。
但在现行法律制度内,业主委员会的民事行为能力是不完全的。
首先,业主委员会没有独立的财产,也不能独立承担民事责任。业主委员会不能脱离业主大会(全体业主)对财产享有排他的所有权,而只是代表全体业主对公共财产进行管理,收入和支出都必须服从业主大会决议(业主共同决定),接受全体业主的监督。同理,业主委员会也无法对自己的民事行为所产生的法律后果承担全部法律责任。根据《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会的行为,法律后果由全体业主承担。业主委员会的组成人员不对业主委员会的债务承担法律责任,但业主大会或业主可以依据社区《管理规约》和《业主大会议事规则》等内部制度追究业主委员会组成人员的失职或侵权责任。
其次,业主委员会能够独立行使决策权的事项范围不明确。权利的来源有两种,法定和约定,法定权利即法律、法规、规章规定业主委员会的职权,约定权利即社区《管理规约》、《业主大会议事规则》、业主大会决议等授权给业主委员会的权利。根据《物业管理条例》第十五条,业主委员会职责包括:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。《物业管理条例》第十九条,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。法律、法规、规章对业主委员会的职权并没有做出特别详细具体的规定,而各个社区的《管理规约》、《业主大会议事规则》以及业主大会决议也并不一定规定得特别明确而具体,业主委员会的决策权止于何种深度和广度都还不够明确。
回归本案,业主委员会到底能不能作为燃气报装主体呢?笔者认为,答案是肯定的。与签订《物业服务合同》相似,报装燃气也是涉及到全体业主的公共事项,而报装燃气显然不能界定为与物业管理无关的活动,在没有社区内部制度约定并且业主大会(全体业主)没有相反决定的前提下,代表全体业主利益的业主委员会当然是行使权利的最佳主体。
业主委员会不能作为适格的燃气报装主体的情形有二。其一,社区《管理规约》和《业主大会议事规则》等内部制度对此有具体规定,约定业主委员会无权为小区报装燃气;其二,业主大会(全体业主)决议反对业主委员会为小区报装燃气。在法律、法规、规章没有出台有关限制性规定之前,只有这两个原因可以否定业主委员会为小区报装燃气的主体资格。至于物业公司反对或者支持,都不构成业主委员会是否为适格报装主体的依据。
三、最后,到底谁是最适格的燃气报装主体?
报装燃气,其目的是业主和燃气公司之间建立供用气合同法律关系,燃气公司向业主供气,业主使用并交纳燃气费。合同主体为业主和燃气公司双方,最适格的报装主体当然是业主。但社区业主众多,由单个业主分别向燃气公司报装燃气不符合经济和效率原则,会造成社会财富的大量浪费,由全体业主一并向燃气公司申请报装是理想主义的最合法、完善的方式,但当业主众多时操作起来便很可能失去现实可能性。业主大会的广泛性和可操作性,使其成为了实践中最合法、合理的决策主体。相比业主委员会而言,业主大会形成决议在程序上较为繁琐和低效率,但在实体上更能保障每个业主的表决权得以实现。对于非紧急的、较为重大的事项,业主大会为最适格的决策主体。
【案外话】
在这起燃气报装纠纷中,还有一个问题值得探究,小区内部存在物业管理纠纷是否能成为燃气公司等公共服务企业拒绝履行其公共服务义务的合理抗辩理由?此一问题,还有待于立法对于公用事业的强制缔约义务以及公用事业单位不得随意拒绝服务之规定的完善。
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