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业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项
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2011-3-25 10:31:52作者:陈玲 摘自:本站 编辑:mk
业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项
 
一、物业服务合同的作用
物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。法院在审理物业服务纠纷时,也以物业服务合同为主要依据之一。因此,物业服务合同是维护业主权益的重要依据。
 
二、物业服务合同的种类
1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同,物业服务合同可以分为《前期物业服务合同》与后期《物业服务合同》。
在业主大会成立之前,由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。业主大会、业主委员会成立后,业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结《物业服务合同》,自《物业服务合同》生效之日起原《前期物业服务合同》自然终止。
本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订《物业服务合同》这种情况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订《物业服务合同》的情况比较少见,《前期物业服务合同》也不在本文叙述范围。
2、根据物业服务收费的方式不同,物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。
包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润,协商确定物业费收费标准,业主按此标准交纳物业费,物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务,自负盈亏。
酬金制是指,合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准,由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金,差额部分应当由业主补交;若有结余,仍属于业主所有。
 
三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程
1、选聘物业服务企业
根据《物权法》、《物业管理条例》的规定,选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定。
2、与物业服务企业协商确定合同条款
物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
3、签订物业服务合同
 
四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项
1、注意程序合法性
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容,物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是,有些小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则,比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订,业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法,可能导致物业服务合同无效或者被撤销。
2、注意明确双方各自的权利和义务
如果约定不明,会带来很多不必要的麻烦。
物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等,服务内容丰富、范围较广,每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异,很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差,产生矛盾。因此,明确各自的权利和义务,对合同双方来说都具有不可忽视的意义。
物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有:(1)收益归属:车库、车位的收益归属,供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属,其他公共部位收益的归属;(2)服务范围和标准:哪些事项属于物业服务范围,哪些不属于物业服务范围,哪些服务可以另行收费,哪些不应当另行收费;约定应符合北京市住宅物业服务等级规范(试行)一级、二级还是三级标准,如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明;(3)物业费收费标准、时间和方式,何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权,无正当理由业主拒交物业费的违约责任;(4)物业管理用房的使用,有的物业公司擅自将物业管理用房出租,而物业服务合同对此却没有相应规定,引发一系列行政投诉和民事诉讼;(5)合同终止的条件:期满解除或提前解聘或不可抗力,明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业,除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同;(6)合同终止后的交接:物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式,明确需要移交的部位和资料目录,财务的交接。
3、注意细化双方的具体权利和义务
某些概括性条款,应当加以细化。合同约定得越明确越细致,越有利于合同双方实现权利、履行义务。比如“业主大会、业主委员会以及业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同”,应当进一步补充约定“监督”的方式和步骤,以及物业服务企业应当如何配合监督工作;“业主大会、业主委员会以及业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”,应当进一步补充约定物业服务企业在何时或何种情况下应当以何种方式向业主大会、业主委员会以及业主公布相关情况。
4、注意明确违约责任
要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性。特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况,虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容,但是它弥补不了给业主带来的实际损失,所以一定要约定如果出现这种情况,物业服务企业应按天交纳违约金,这样才能有效保护全体业主的利益。
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