275期：高端访谈
中顾法律网司南：4月28日上午，铜陵市首批56户农民领到了《房地产权证》，集体土地房屋在铜陵从此有了“合法身份”。而在此前，河南多地也已经在新型农村社区建设中，赋予了农村居民拥有房产证的权利。本期访谈我们邀请到征地拆迁维权专业律师北京市盛廷律师事务所的毕文强律师为大家解读该政策并对其实施效果做出预估和建议:农房确权，希望还是失望？
●本期访谈
☆“农房确权”的政策--加强农民合法财产的保护
首先，现在大家热衷评价的“农房确权”的政策，是对广大农民合法财产加强保护的一种体现，也是贯彻《物权法》立法精神的一个具体体现，本身是一件好事。
其次，必须把“农房确权”放在中国城镇化进程的大背景下去解读，从98年开始，中央政府把房地产作为支柱性产业起，中国城镇进程速度大大加快，截止到目前，我们国家的城市化已经达到了50%以上，首次超过了农村人口。在快速发展的过程中，出现了大量的征收拆迁的问题，虽然国家政策多次强调要保护农民权益，但农民的房屋在拆迁补偿中通常得不到合理的补偿，有的农户房屋甚至就按照地上附着物的标准予以补偿，这无形中严重侵害了农民的权益。事实上，近期在征地拆迁过程中发现的一些冲突甚至是暴力抗法事件，其背后很大的原因，是对农房拆迁补偿不合理造成的。因此，对农房的确权，在一定程度是各级政府对于农民的房屋权益的一种重新认识，有利于改变这种情况。
再次，农房确权过程中，也是对农民占用宅基地的一种规范，由于之前国家对于农民建设农村住宅并没有什么明确详细的规定，在人口增加的过程中，占用耕地建造住宅、违规建造等问题也比较容易出现。对于农房进行确权的过程，本身也是规范的一个过程。
最后，国务院总理温家宝在政府工作报告中，明确提出要对于农村集体房屋征收进行规范，农房确权对该规范有着重要的基础作用。
☆在集体土地所建设的房屋与国家征地的土地建设物
集体土地中主要有农用地和集体建设用地，农用地主要包括耕地等;集体建设用地中，包括集体企业用房，还有宅基地。农房确权主要是在宅基地这一块，依照相关法律规定宅基地所有权属于集体所有，个人无所有权，只有使用权。在宅基地上修建的房屋则属于公民的个人合法财产。
因此，集体土地上建设的房屋，一般可以分为三类：第一类就是宅基地上的房屋，这是农民的合法财产;第二类是集体经济组织建设的企业用房，其中土地属于集体所有，房屋可以根据情况为集体经济组织中的企业所有;第三类则为农用地中的地上附着物。前两者与地上附着物的区别，就在于《土地管理法》中，对于地上附着物的补偿有了较为明确的规定，而对于前两者，没有具体规定。
☆农房确权效果的预估--抑制违规建设，但交易需要监管
给农房颁发房产证，肯定会起到规范农村房屋建设、明确农民房屋权属的实际效果;对于抑制违法占用土地建设住宅，违法违规扩建、改建房屋的行为会有较为明显的效果，同时对于农民在征地拆迁中的权益保护可能会产生实质性的保护。
当然，也不排除可能出现的问题，虽然一直强调只有同一集体经济组织中才可以交易，但现实中这种宅基地房屋的买卖确实不少见，办理产权证后，房屋的交易更加需要行政部门的监管。同时，当前房产抵押和流转的政策缺乏，政府对此方面没有政策指导，从而可能会引发土地非法买卖、土地转让行为不规范、政府的缺位和强制干预等一系列问题。
☆我们通常讲的“衣、食、住、行”，虽然“住”是排在第三位，但在今天前两者都能必然满足的情况下，“住”显得尤为重要
首先，该政策符合《物权法》对财产权利的保护原则。在当前的社会形势下，农民的财产权利更应该保护。该政策是对农民住房权利的必要保护。
其次，该政策符合国家着重对农民利益的保障。从国家对农政策来看，土地承包责任制保护了农民生产的权利，对农业方面税收的免除有利于农民生存发展的权利，到现在对农房的确权，是保护了农民“住房”的权利。国家政策的实施，一步一步的保障了农民生产生活各方面的权利。所以该政策对农民权利的保护具有里程碑式的意义。
☆对此政策实施的建议
一、完善相关法律 通过立法程序，修缮相关法律。确定农民的对农房的权利，并对房产权利流通等方面的相关程序做出规定。做出农房产权流转时各方的权利义务和行为规范，使产权流合法、规范、有序。
二、加强社会监管 在政策上对地方政府进行引导，制定相关管理制度，加强对农房产权流通的监管力度，可成立相关机构专门管辖。加强群众监督，发挥社会舆论的作用，使政策的制定以切实维护农民利益为出发点，维护农民权益。
三、完善社会保障 解决农民失地后的住房、就业安置等社会问题。完善农村社保体制建设、加大对农民的扶植力度、转移过剩农村劳动动力。实现农村经济的可持续发展。
四、强化农民法律意识 做好普法宣传，使农民了解自己的权利和义务，一方面有利于政策的实施，防止社会矛盾激化。另一方面使农民在权利受到侵害的时候能通过正确途径保护好自己的相关权益。